Trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu ngày càng biến động, Melbourne – thành phố lớn thứ hai của Australia – đang nổi lên như một điểm đến đầu tư hấp dẫn và bền vững. Với nền kinh tế tiểu bang vững mạnh, dân số tăng trưởng nhanh nhất cả nước, nguồn cung căn hộ sụt giảm nghiêm trọng và mức giá còn thấp hơn đáng kể so với Sydney hay Brisbane, Melbourne đang mở ra một cơ hội hiếm có cho các nhà đầu tư nước ngoài – đặc biệt là các nhà đầu tư người Việt đang tìm kiếm kênh tài sản an toàn, sinh lời ổn định tại thị trường phát triển.
Bài viết tổng hợp dưới đây được biên soạn từ các báo cáo uy tín nhất thị trường – bao gồm Colliers Melbourne Residential Market Update (tháng 5/2025), Charter Keck Cramer State of the Market H2-2024, Urbis Melbourne CBD Market Outlook (2023), cùng các phân tích về tính khả thi đầu tư tại Victoria – nhằm cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện và cập nhật nhất về thị trường căn hộ Melbourne.
1. Melbourne – Thời Điểm Đúng Để Đầu Tư
Kinh Tế Victoria: Nền Tảng Vững Chắc
Victoria là nền kinh tế lớn thứ hai của Australia, với Tổng Sản Phẩm Nội Địa Tiểu Bang (Real GSP) đạt 582 tỷ AUD, tương đương khoảng 22,3% GDP cả nước. Theo dự báo của Deloitte Access Economics, tăng trưởng kinh tế của Victoria dự kiến sẽ phục hồi và tăng tốc trong 24 tháng tới, qua đó thúc đẩy nhu cầu di trú và tạo việc làm – hai yếu tố cốt lõi duy trì nhu cầu nhà ở bền vững.
Lãi Suất Đang Hạ Nhiệt – Điều Kiện Vay Vốn Thuận Lợi Hơn
Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) đã duy trì lãi suất tiền mặt ổn định trong năm 2025, trong khi lạm phát đang trên đà giảm. Các dự báo thị trường cho thấy lãi suất sẽ tiếp tục xu hướng hạ nhiệt trong giai đoạn 2025–2027. Đây là tín hiệu tích cực cho các nhà đầu tư: chi phí vay vốn sẽ giảm, trong khi nhu cầu mua nhà và thuê nhà tiếp tục gia tăng theo đà dân số.
Hạ Tầng Trọng Điểm – Đầu Tư Công 208 Tỷ AUD
Chính phủ Victoria đang triển khai hơn 208 tỷ AUD vào các dự án hạ tầng trọng điểm, nhiều dự án đang trong giai đoạn thi công cao điểm. Các công trình tiêu biểu bao gồm:
- Metro Rail Tunnel – đường hầm tàu điện ngầm kết nối trung tâm thành phố
- Suburban Rail Loop (East) – vòng tàu lửa ngoại ô phía Đông
- West Gate Tunnel & North-East Link – các tuyến đường cao tốc chiến lược
- Airport Rail Link – tuyến tàu nối sân bay Melbourne với CBD
- Third Airport Runway – mở rộng năng lực hàng không quốc tế
Những dự án này không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn trực tiếp đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận.
2. Tại Sao Chọn Melbourne? Lợi Thế Cạnh Tranh So Với Các Thành Phố Lớn
Xếp Hạng Toàn Cầu Ấn Tượng
Melbourne liên tục giữ vị trí dẫn đầu trong các bảng xếp hạng quốc tế danh giá:
- Top 4 Thành phố đáng sống nhất thế giới (EIU Global Liveability Index 2024) – xếp hạng số 1 toàn cầu trong 7 năm liên tiếp từ 2011–2017
- Top 4 Thành phố sinh viên tốt nhất thế giới (2024)
- Top 10 Thành phố an toàn nhất toàn cầu về an ninh kỹ thuật số, y tế, hạ tầng và an toàn cá nhân
- Đại học Melbourne xếp hạng 13 thế giới; Đại học Monash xếp hạng 37 toàn cầu (QS 2024)
- Trung tâm thể thao & sự kiện hàng đầu: Formula 1 Grand Prix, Australian Open, Melbourne Cup
So Sánh Melbourne vs Các Thành Phố Khác
| Tiêu chí | Melbourne | Sydney | Brisbane | Canberra/ACT |
| Dân số dự báo 2035 | 6,33 triệu | 6,38 triệu | 3,24 triệu | 535.100 |
| Xếp hạng đáng sống 2024 | Hạng 4 | Hạng 7 | Hạng 16 | Không xếp hạng |
| Thành phố sinh viên 2024 | Hạng 4 | Hạng 7 | Hạng 22 | Hạng 30 |
| Tăng trưởng giá 20 năm | 5,5%/năm | 5,4%/năm | 5,6%/năm | 5,1%/năm |
| Tỷ lệ trống (Vacancy) | 1,7% | 1,5% | 1,0% | 1,6% |
Nguồn: Colliers Melbourne Residential Market Update, tháng 5/2025
3. Cung – Cầu Lệch Pha: Cơ Hội Vàng Cho Nhà Đầu Tư
Dân Số Tăng Trưởng Nhanh Nhất Nước Úc
Melbourne đang là thành phố có tốc độ tăng dân số nhanh nhất trong số các thành phố lớn của Australia. Theo dự báo từ Charter Keck Cramer và ABS, dân số Melbourne sẽ tăng thêm 100.000 người mỗi năm trong giai đoạn FY2024–FY2029 – cao hơn đáng kể so với Sydney (+81.000), Brisbane (+47.000), Perth (+45.000) và Adelaide (+13.000). Đến năm 2032, dân số Melbourne dự kiến vượt mốc 6 triệu người, đưa thành phố này trở thành đô thị đông dân nhất Australia.
Nguồn Cung Căn Hộ Cạn Kiệt Ở Mức Kỷ Lục
Trong khi nhu cầu ở tăng vọt, nguồn cung căn hộ mới lại đang sụt giảm nghiêm trọng:
- Số lượng căn hộ hoàn thành tại Melbourne CBD đang ở mức thấp nhất trong 15 năm qua.
- Không có giấy phép xây dựng căn hộ nào được cấp trong vùng CBD Melbourne suốt gần 4 năm liên tiếp.
- Năm 2024, cứ mỗi 1 căn hộ mới được xây dựng, có đến 19 người sẵn sàng vào ở – so với chỉ 6 người/căn vào năm 2016.
- Dự báo nguồn cung căn hộ 2025–2028 chỉ đạt khoảng 7.400 căn/năm, trong khi nhu cầu tối thiểu lên đến 13.000 căn – tạo ra mức thiếu hụt lên đến 23.500 căn mỗi năm.
Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu này tạo ra áp lực tăng giá thuê và giá bán căn hộ trong trung và dài hạn – điều kiện lý tưởng cho nhà đầu tư.
Hồ Sơ Dân Cư Nội Ô Melbourne
Người thuê nhà tại khu vực nội ô Melbourne chủ yếu là:
- Độ tuổi trung bình: 30 tuổi
- 69% đang thuê nhà (không sở hữu)
- 56% trong nhóm tuổi 25–34
- 62% sinh ra ở nước ngoài
- 81% đang học hoặc đã tốt nghiệp đại học
- Quy mô hộ gia đình trung bình: 1,8 người/hộ
Đây là nhóm khách thuê lý tưởng: trẻ, có học vấn cao, thu nhập ổn định và có xu hướng thuê dài hạn.
4. Giá Bất Động Sản Melbourne: Còn Rẻ Hơn Brisbane – Cơ Hội Chưa Bao Giờ Rõ Đến Vậy
Đây là điều ít người biết: giá căn hộ tại Melbourne hiện đang thấp hơn cả Brisbane – điều hiếm khi xảy ra trong lịch sử thị trường bất động sản Australia.
| Thành phố | Giá trung vị căn hộ (T12/2019) | Giá trung vị căn hộ (T12/2024) |
| Sydney | AUD 746.000 | AUD 859.900 |
| Melbourne | AUD 576.500 | AUD 607.400 |
| Brisbane | AUD 386.000 | AUD 680.900 |
Nguồn: CoreLogic, Charter Keck Cramer H2-2024
Kể từ sau đại dịch COVID-19, trong khi Adelaide tăng +14,3%/năm, Brisbane tăng +14,9%/năm và Perth tăng +12,7%/năm – thì Melbourne chỉ tăng +1,3%/năm. Điều này có nghĩa Melbourne đang bị định giá thấp hơn so với tiềm năng thực, và thị trường dự kiến sẽ “bắt kịp” trong vòng 12–24 tháng tới khi nhu cầu từ người mua trong và ngoài nước tăng mạnh.
5. Tỷ Suất Sinh Lời Từ Cho Thuê – Dòng Tiền Hấp Dẫn
Thị trường cho thuê tại Melbourne đang trong giai đoạn đặc biệt sôi động. Tỷ lệ trống nhà (vacancy rate) ở mức thấp khoảng 1,3–1,7%, giá thuê liên tục leo thang và căn hộ mới xây đang có mức phụ trội (premium) khoảng 14% so với căn hộ cũ.
| Loại căn hộ | Tỷ suất cho thuê (Gross Yield) | Giá thuê trung bình (mới) |
| 1 phòng ngủ | 6–7%/năm | AUD 550/tuần |
| 2 phòng ngủ | 5–6%/năm | AUD 680/tuần |
| 3 phòng ngủ | 4,5%/năm | AUD 920/tuần |
Nguồn: Colliers Melbourne Residential Market Update, tháng 5/2025 & Urbis CBD Market Outlook 2023
6. Victoria – Cửa Sổ Cuối Cùng Để Sở Hữu Bất Động Sản Giá Hợp Lý
Theo phân tích thị trường Victoria tháng 11/2025, đây có thể là cơ hội cuối cùng trước khi thị trường bất động sản Victoria vượt khỏi tầm với của phần lớn nhà đầu tư:
- Chương trình Hỗ trợ Người Mua Nhà Lần Đầu (First Home Buyer Guarantee Scheme) đã cho phép mua với chỉ 5% tiền đặt cọc, không giới hạn thu nhập – dẫn đến giá nhà trung bình tăng thêm AUD 35.000 trên toàn quốc.
- Giá nhà trung bình tại Melbourne đang tiệm cận AUD 803.000, trong khi các khu vực tăng trưởng như Point Cook, Melton, Tarneit, Clyde, Officer và Wollert đang có sức hút mạnh.
- Hạn mức giá căn hộ được hỗ trợ tại vùng Metro Melbourne là AUD 950.000 – nhu cầu đang tập trung mạnh vào phân khúc này.
- Nếu không hành động sớm, đến năm 2026, điểm vào thị trường sẽ biến mất và Victoria có thể trở thành thị trường đắt đỏ tương đương Sydney.
7. Thách Thức Thị Trường – Những Điều Nhà Đầu Tư Cần Nắm Rõ
Bức tranh thị trường không chỉ có màu hồng. Một số thách thức cấu trúc đang tồn tại mà nhà đầu tư cần hiểu rõ trước khi quyết định:
Chi Phí Phát Triển Tăng Mạnh – Nguồn Cung Mới Bị Kìm Hãm
Từ 2015 đến 2025, tổng chi phí phát triển một căn hộ tại Melbourne đã tăng 76%, trong khi doanh thu chỉ tăng 41%. Cụ thể, chi phí xây dựng tăng từ AUD 225.000 lên AUD 400.000/căn (tăng 78%), chi phí đất tăng từ AUD 75.000 lên AUD 115.000/căn (tăng 53%), và các khoản phí đóng góp, tư vấn tăng tới 142–161%. Hệ quả là nhiều dự án căn hộ mới không đủ khả năng thi công trong môi trường hiện tại – điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.
Tồn Kho Căn Hộ Cũ Chưa Bán
Hiện có khoảng 8.000 căn hộ đã xây xong nhưng chưa bán được trên toàn thành phố Melbourne – hầu hết được phát triển trong chu kỳ trước với giá AUD 8.000–10.000/m², trong khi các dự án mới cần đạt AUD 12.500–15.000/m² để có tính khả thi. Tình trạng này tạo ra sự cạnh tranh ngắn hạn với căn hộ mới, nhưng dự kiến sẽ được hóa giải thông qua các chính sách miễn giảm thuế trước bạ (stamp duty concessions).
8. Khu Vực Đầu Tư Tiêu Biểu Tại Nội Ô Melbourne
Các khu vực nội ô Melbourne có tiềm năng đầu tư cao bao gồm:
- CBD North – gần các trường đại học lớn, tỷ lệ sinh viên quốc tế cao
- Docklands – cảng sông đang được tái phát triển, gần Marvel Stadium
- Southbank – trục văn hóa nghệ thuật, tầm nhìn sông Yarra
- St Kilda Road – trục xanh lịch sử, gần vườn thực vật Hoàng gia
- CBD Grid – trung tâm thương mại và tài chính
- Toorak / South Yarra – khu dân cư cao cấp, gần trung tâm mua sắm Chapel Street
Kết Luận: Thời Điểm Và Thành Phố Đúng Đắn Để Đầu Tư
Tổng hợp các dữ liệu từ Colliers, Charter Keck Cramer và Urbis, có thể thấy Melbourne đang hội tụ đầy đủ các yếu tố của một thị trường bất động sản hấp dẫn:
- Nền kinh tế tiểu bang mạnh và đang phục hồi
- Dân số tăng trưởng nhanh nhất Australia – 100.000 người/năm
- Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục – thiếu hụt 23.500 căn/năm
- Giá còn thấp hơn Brisbane và thấp hơn Sydney tới 29%
- Tỷ suất cho thuê hấp dẫn: 5–7%/năm
- Hạ tầng công 208 tỷ AUD đang được triển khai
- Top 4 thành phố đáng sống nhất thế giới
Đối với nhà đầu tư Việt Nam đang tìm kiếm kênh tài sản an toàn, sinh lời ổn định tại một thị trường phát triển, Melbourne không chỉ là lựa chọn – đây là cơ hội chiến lược trong chu kỳ hiếm có này.
Để được tư vấn cụ thể về cơ hội đầu tư bất động sản Úc và các lộ trình visa nhà đầu tư, vui lòng liên hệ Playfair Advisory – đơn vị tư vấn di trú và đầu tư xuyên biên giới Việt Nam – Australia.
Lưu ý: Thông tin trong bài viết này được tổng hợp từ các báo cáo thị trường độc lập của Colliers, Charter Keck Cramer và Urbis nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Đây không phải lời khuyên đầu tư tài chính. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi đưa ra quyết định.